Press Release
Nexus Reveals Location and Taste are Key Reasons for Luxury Home Purchase, Driving Growth of Luxury Residence Market
เน็กซัสเผย ทำเล รสนิยม เหตุตัดสินใจซื้อ หนุนตลาดบ้านลักซูรี่โตต่อเนื่อง
บ้านหลังใหญ่ สนามหญ้ากว้างๆ อาจไม่ใช่คำตอบเดียวสำหรับผู้ซื้อบ้านระดับลักซูรี่ เพราะมีปัจจัยด้านทำเล และต้นทุนค่าที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งขนาดที่ดินที่เหมาะสมและมีจำนวนจำกัดในทำเลชั้นดีนั้น เป็นอีกหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการโดยให้ความสำคัญกับพฤติกรรมและไลฟสไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น เพื่อให้บ้านไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้น แต่ยังสะท้อนตัวตน และเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิต
ทำเลศักยภาพสำหรับบ้านระดับลักซูรี่
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวถึงตลาดบ้านระดับลักซูรี่ใจกลางเมืองที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ว่า บ้านระดับลักซูรี่ในกรุงเทพฯ ถือเป็นตลาดที่มาแรงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานโครงการบ้านจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่และรายย่อย 42 โครงการ จำนวน 1,554 ยูนิตสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านระดับลักซูรี่อย่างต่อเนื่อง โดยมี 7 ทำเลศักยภาพหลัก เรียงตามความหนาแน่นของโครงการที่เปิดขายระหว่างปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ดังนี้ (1) สุขุมวิท (พร้อมพงษ์–เอกมัย) (2) ลาดพร้าว–เกษตรนวมินทร์ (3) พระรามเก้า–ศรีนครินทร์–พัฒนาการ (4) ราชพฤกษ์ (5) สาทร พระราม 3 (6) บางนา (7) พระราม2
ซึ่งจะเห็นได้ว่าโครงการบ้านระดับลักซูรี่อยู่กระจายตัวกันตามแหล่งความเจริญของเมืองที่มีลักษณะเด่นต่างกัน ส่งผลถึงรูปแบบบ้านที่แตกต่างกันไป
อย่างไรก็ตามเมื่อทำเลยังคงเป็นปัจจัยหลักของการเลือกพัฒนาบ้านระดับลักซูรี่ การที่ที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการในที่ดินที่มีขนาดเล็กลงในขณะที่มีพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มลักซูรี่ได้เป็นอย่างดีโดยมีที่ดินต่อ ยูนิตขนาดระหว่าง 29 – 129 ตารางวามากขึ้น ทำให้มีโครงการบ้านแนวสูงในตลาดมากขึ้น โดยนิยามของบ้านแนวสูงนั้นคือบ้านที่ความสูงมากกว่า 15 เมตรหรือ 4 ชั้นขึ้นไป จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานบ้านแนวสูงจำนวน 12 โครงการ จำนวน 94 ยูนิตโดยในปี 2558 ถึงปี 2559 บ้านประเภทนี้อยู่ในทำเลสุขุมวิท (พร้อมพงษ์–เอกมัย) และในปี 2560 ถึง ไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีการกระจายตัวของบ้านแนวสูงออกจากทำเลสุขุมวิท ไปยังโซนลาดพร้าว–เกษตรนวมินทร์ บางนาและพระรามเก้า–พัฒนาการ– ศรีนครินทร์มากขึ้น
รูปแบบบ้าน
ประเภทของบ้านระดับลักซูรี่นั้นจะแบ่งได้ 2 แบบคือ (1) บ้านระดับลักซูรี่แบบเน้นการพัฒนาในแนวราบ และ(2)บ้านระดับลักซูรี่แบบเน้นการพัฒนาในแนวสูง แบบบ้านดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันอย่างโดดเด่นด้วยรูปทรงภายนอก ขนาดที่ดิน และทำเลที่ตั้งโครงการ แต่หากเมื่อเปรียบเทียบแล้วขนาดพื้นที่ใช้สอยยังคงมีขนาดใกล้เคียงกัน ถึงอย่างไรก็ตามปัจจัยด้านทำเล (ราคาที่ดิน) ยังคงเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งของการพัฒนารูปแบบบ้าน
นอกจากนี้การจัดวางพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองลักษณะการใช้ชีวิต และมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอต่อความต้องการของผู้อยู่อาศัย ถือเป็นบ้านในอุดมคติของผู้มองหาบ้านระดับลักซูรี่ที่ต้องการให้บ้านสะท้อนและสอดคล้องกับความเป็นตัวตนของเจ้าของบ้าน และเป็นโจทย์ให้ผู้พัฒนาโครงการนำมาวิเคราะห์เพื่อเสนอจุดเด่นที่น่าสนใจให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ฟังก์ชั่นบ้านสะท้อนรูปแบบการใช้ชีวิตผู้อยู่อาศัย
ตลาดบ้านระดับลักซูรี่เป็นที่น่าสนใจทั้งในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการและผู้อยู่อาศัย เนื่องมาจากข้อจำกัดของที่ดินที่ได้กล่าวมาแล้ว ทั้งนี้ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 4 โครงการ โดยทำเล หลักยังคงเป็นสุขุมวิท (พร้อมพงษ์–เอกมัย) ทำเลสาทรใจกลางเมืองและมีการกระจายตัวในทำเลลาดพร้าว–เกษตรนวมินทร์ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยหากพิจารณาจากทำเลโครงการเหล่านั้น อยู่ในทำเลไลฟ์สไตล์ สะท้อนตัวตนและการใช้ชีวิตของผู้ที่เลือกที่อยู่อาศัยในทำเลดังกล่าว
และจากประสบการณ์การพัฒนาบ้านระดับลักซูรี่จากผู้ประกอบการใน Segment นี้ ส่งผลให้มีการพัฒนารูปแบบและฟังก์ชั่นของบ้าน ที่สร้าง Value Added เพิ่มมูลค่าทำให้โครงการนั้นมีความน่าใจมากขึ้น อาทิเช่น ห้องเก็บไวน์ (Wine Cellar Room) ห้องเก็บรถหรู (Super Car Lounge) ส่วนรับประทานอาหารเช้า (Breakfast Corner) และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย ให้ได้ใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ภายในบ้านพักอาศัยส่วนตัวของตนเอง
นอกจากนี้บ้านที่สามารถสร้างศักยภาพสูงสุด เพื่อที่จะได้ไม่เข้าข่ายกฎหมายก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจะทำให้มีข้อจำกัดด้านการออกแบบมากขึ้น เห็นได้จากข้อมูลในตลาดปัจจุบันที่มีที่ดินขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 29 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 450 ตารางเมตร สูง 4-7 ชั้น เกิดเป็นลักษณะรูปแบบของบ้านแนวสูง นับว่าเป็นการพัฒนาบ้านรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันแตกต่างจากรูปแบบบ้านในอดีตที่ผ่านมา
จากข้อมูลข้างต้น จะสังเกตได้ว่าโครงการบ้านแนวสูงที่เกิดขึ้นบนที่ดินทำเลใจกลางเมือง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการพยายามพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าต่อราคาทุนที่ดินที่มีราคาสูงลิบ และมีศักยภาพสูงสุด ส่งผลทำให้เกิดบ้านบนที่ดินขนาดเล็ก แต่ในขณะเดียวกันยังมีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอต่อความต้องการตามไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าระดับลักซูรี่เช่นกัน
Large-sized home with broad backyard may not be an only one choice for luxury home buyers as there are location and land cost to factor in. Suitable size of land and its limited availability in prime location are another significant factors which influence on project development, now shifting to emphasize more on behavior and lifestyle of residents, for a house which is not only a beginning but also a reflection of an identity and a part of lifestyle.
Potential Locations for Super-Luxury House
Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited, says about luxury residence market in inner city which continues growing that Bangkok luxury residence is one of the hottest markets during the past few years. From 2015 to the first quarter of 2018, a number of supply in this market launched by large and individual developers totals 42 projects with 1,554 units which reflects a consecutive demand in luxury residence market. They are in 7 key potential locations, ranked by number: (1) Sukhumvit (Phrom Phong—Ekamai), (2) Lad Prao—Kaset Nawamin, (3) Rama 9—Srinakarin—Pattanakarn, (4) Ratchapruek, (5) Sathorn—Rama 3, (6) Bang Na, and (7) Rama 2. As seen, luxury residential projects are located in the city’s prosperity areas which have different features, affecting on different home designs and features.
However, location remains the key factor for luxury residential development. With a limited number of available land and soaring land prices every year, developers are more interested in project development on smaller-sized land, yet offering a unit with function area that completely meets requirements of luxury home buyers. As land plot per unit is sized between 29—129 square wah, vertical house will be more developed in the market. Its definition is a house with a height of higher than 15 metre or four storeys and more. From 2015 to the first quarter of 2018, a number of vertical house totals 12 projects and 94 units. During 2015–2016, this kind of house is located in Sukhumvit area (Phrom Phong—Ekamai) and from 2017 to the first quarter of 2018, it expands from Sukhumvit to Lad Prao – Kaset Nawamin, Bang Na and Rama 9—Pattanakarn—Srinakarin.
Home Design
There are 2 designs of luxury residence: (1) horizontal luxury house and (2) vertical luxury house. These 2 designs have their own outstanding features including exterior, land size and project location. However, size of their usable area remains similar while location (land price) is one of the key factors for design development.
Additionally, layout of function area that meets lifestyle and usable area that is sufficient for residents are an ideal home for those looking for a luxury house. They also need a house that can reflect and be in line with their own identity. These are pain points developers should analyze in order to develop a right product with outstanding features for target customers.
Home Functions Reflecting Resident’s Lifestyle
Luxury residence market is attractive for both property developers and residents due to a limited land availability as aforementioned. In the first quarter of 2018, there are 4 newly launched projects. Locations are mainly in Sukhumvit area (Phrom Phong—Ekamai), Sathorn—inner city and Lad Prao—Kaset Nawamin area during the past year. These are lifestyle locations which reflect an identity and lifestyle of those choosing to live there.
Developer’s experiences in luxury residential development have shaped development of home designs and functions which add value and attractiveness to project, for example, wine cellar room, supercar lounge, breakfast corner and larger usable spaces that are in line with lifestyle of residents to fulfil their living in their own private residence.
Additionally, that house should maximize potential in order that it will not need to be complied with regulations of high-rise building development which will limit design. According to a market data, a land plot for a unit is sized from 29 square wah with a usable area starting from 450 square meter and 4-7 storeys each which creates a vertical house. This is a new development of a current house with a different design from the past.
From the above information, a vertical house developed on a land plot in inner city stimulates developers to try to develop project that meets requirements on value for money spent for a land at high prices with the highest potential. This will create a house on a smaller-sized land plot yet offered with sufficient usable space for requirements and lifestyle of customers in luxury segment.